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贵阳房产行业的限墅令以及限高令

2019-05-18       浏览次数:2130

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贵阳房产行业流行这么一句话:高不成低不就,它跟两大楼市限令有关:一个是炒的沸沸扬扬的“限墅令”;另一个是贵阳刚刚开始执行的“限高令”

Part 2

限墅令源于4月下旬,住建部下发紧急通知,要求对2003年以来违建别墅项目进行全面清理排查。


贵阳楼市即将进入“高不成低不就”时代……



所以有这紧急通知,是因为黑龙江的曹园、河北的袁府两个不是房地产项目的项目惹得祸。(关于曹园和袁府,建议大家自行百度,很精彩)

然后就有媒体将这个事情解释为:住建部将摸查地方违建别墅,将暂停审批别墅项目。

实际上,早在2003年,国务院就已经明文规定“停止别墅类用地的土地供应”,2010年,国土资源部又做出了具体的要求,“住宅用地指标必须大于1”。

一块正常的开发用地,原本可以全部建高层,现在开发商通过“拉高排低”的规划方法,让高层住宅建得更密一些,腾出土地来改别墅排屋,这并不违法。

禁止别墅用地和禁止别墅产品是两个完全不一样的概念。

别墅用地一直在禁,别墅产品会一直都有。

Part 3

所以,千万不要被龙里的销售吓到了,说,再不买,以后你就再也别想有天有地有院子了。

所以,更别去相信别墅马上就绝版,现在买,未来升值空间非常高。

那么,哪些别墅再不买就买不到了?哪些别墅具备超强升值空间呢?

城市墅。

贵阳的我就不说了,以免广告嫌疑。虽然贵阳的新款城市别墅只有那么几个,甚至在贵阳顶豪心目中,它还具有唯一性。


贵阳楼市即将进入“高不成低不就”时代……



我们聊杭州的城市墅。绿城江南里有一套别墅即将法拍,5000万起拍,建筑面积311.3平方米,相当于16万元一平,较之2016年首开的8万多一平,价格翻了一倍。

同样是绿城的凤起潮鸣,2017年杭州地王,容积率1.8,离西湖2公里,名副其实的杭州市中心,通过高低配,做出30余套中式合院,我去看过,实在太震撼了,至于价格,据说要到20万+/平。

所以,我一直呼吁贵阳中产家庭,不要陷入远郊经济墅陷阱,而是应该先城市改善。关于这,会专题解读。

把限墅令解释清楚了,是不是就不用慌了?还真不是,对于城市墅极度渴求的人来说,真的是卖一套少一套,未来的升值空间更是可观。

其主要原因,除了城市土地资源本来就稀缺外,还因为贵阳城市中心几乎形成统一的2.5容积率,再加上还没有引起贵阳人特别注意的“限高令”。

Part 4

现在,我要和你聊“限高令”了。

2018年12月初,住房城乡建设部发布了国家标准《城市居住区规划设计标准》的公告,批准《城市居住区规划设计标准》为国家标准,编号为GB50180-2018,自2018年12月1日起实施。

其中有一条:“居住街坊用地与建筑控制指标应符合表4. 0. 2的规定”,非常清晰地规定了相应容积率对应的建筑密度、绿化率、建筑住宅高度控制最大值、人均住宅用地面积最大值。


贵阳楼市即将进入“高不成低不就”时代……



以后,住宅楼就不会超过80米了

拿2.0-2.6容积率这个范围来看,层数规定在10-18层以内,建筑密度最大值20%,绿地率最小值30%,建筑住宅高度控制最大值54米,人均住宅用地面积最大值17。

看到没,容积率2到2.6的项目,最矮都要建10层,最高只能建18层,住宅高度只能54米。

这就是彻底改变房产品玩法的限高令。

Part 5

从上述规定中,很明显看出,传统的城市墅要绝版了。

因为贵阳城市核心位置是不可能再有1.4以内容积率的地块了,而是会以2.5为主,这样,最低都得10层,所以,连还未怎么出现的叠墅都有可能消灭。

当然,我们姑且承认10层的房子也叫洋房,但在54米的限高下,在最大建筑密度20%的规定下,哪怕做10层的洋房,也只能少数。这时候,现存的五六层楼的真洋房又会变得稀缺起来。

“限高令”阻止了项目向天空要空间,这种情况下,只能占用更多的土地面积,那么,建筑密度必然要提升,大家会努力顶着20%的建筑密度走。

以2.5的容积率来看,做成27层的高层,和做成18层的高层,27层的高层小区建筑密度只有18层的三分之二,这样就有更多土地可以用来打造小区公共空间。

所以,“高不成低不就”是一个必然结果。

Part

6

总结下限高令下的结果:它将让洋房成为稀缺,让城市别墅成为绝唱(城市中心是不可能批复容积率1.4以内的地块的),甚至让一些低密纯高层住区成为绝版……

城市别墅绝迹五六层真洋房稀缺非常好理解,高层变成绝版怎么说?

请注意,前面有个定语叫低密。

当然,再低也低不到哪去,这一两年推出的地块,容积率几乎都框定在2.5。一般这种情况下,为了利益最大化,都会进行高低配,洋房+高层。

地块面积大还好,可以有完整的洋房组团。如果地块本来就小,高层和洋房混搭,洋房占比想要高点,层数就得往上拔,多少有些尴尬。


贵阳楼市即将进入“高不成低不就”时代……



但在贵阳,如果2.5容积率做成纯高层,那是非常需要勇气的,甚至都要成为孤品了。

前两天推出来的白云黑石头地块和滨湖花城地块,虽然没有严格执行限高令,而从已经流露出的规划图来看,基本可以断定高低配了。

不过,今天刚刚推出来的双龙空港地块,除了备受瞩目的7200元/平的楼面起拍价,还有一个特别值得注意,那就是2.5的容积率,限高54米。

这块地传递出了两重特别意义,我双龙空港的一块地,起拍价就比熔断价高1200元/平,而且,我要开始执行限高令了。

当然,也不是说“限高令”下就出不了好产品,容积率保持在2.5的水准,它会倒逼房企重新审视产品打造方式,产品力强的房开才有机会。

限墅令没啥特别的事,但限高令,真的会让城市墅绝迹、城市真洋房极度稀缺、而低密高层社区都会变成孤品。

相信,这对你的购房选择有所帮助。


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