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贵阳房产依赖度超越海南三亚

2019-05-15       浏览次数:2

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 上海易居房地产研究院5月15日发布《一季度经济环境与房地产研究报告》。该报告显示: 2019年一季度,得益于房企资金面的充裕和对市场预期的改善,房地产开发投资年初累计增速更是创下2014年四季度以来的新高,对经济的带动作用有所提升。在选取的37个大中城市中,一季度,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是贵阳、三亚和蚌埠,占比分别为40.1%、34.9%和32.9%。随着经济飞速发展,大数据行业带动了就业和人口流入,贵阳房地产市场发展潜力也日益凸显。三亚由于产业结构不合理,经济对房地产的依赖度较高。值得注意的是,海南省政府2018年已多次出台严厉调控政策,三亚对房地产的依赖已明显下降,2019年一季度房地产开发投资占比较去年同期已下降43.8%。

易居研究院研究员姚方表示,继2018年下半年国家推出“六稳”经济工作目标,2019年一季度,一系列扩大有效投资、扩大居民消费的政策在不断推出,更大规模的减税降负,货币环境略宽松等支持实体经济发展的政策使得企业和市场信心增强。但是,我国目前面临世界经济增长放缓的外部压力,同时中美贸易战再次升级,预计二季度经济增速将有所回落。

2019年4月19日,中共中央政治局会议再次重申,要坚持房住不炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。伴随着3月部分城市楼市出现“小阳春”,土拍市场过热,苏州、长沙等热门城市也迎来了新一轮政策收紧。2019年各地棚改缩量,棚改利好的三四线及以下城市楼市也将受到冲击。预计2019年房地产开发投资增速将呈现逐渐下行走势。

该报告主要有以下内容:

一、宏观经济环境

1、一季度GDP同比增长6.4%

初步核算,全国一季度国内生产总值213433亿元,按可比价格计算,同比增长6.4%,与上年四季度相比持平,比上年同期和全年分别回落0.4和0.2个百分点。分产业看,第一产业增加值8769亿元,同比增长2.7%;第二产业增加值82346亿元,增长6.1%;第三产业增加值122317亿元,增长7.0%。

一季度总体来看,宏观经济利好和利空并存。货币政策较宽松,且投资较为强劲,但外部不确定性因素较多,国内结构性矛盾仍比较突出,经济下行压力犹存。观察历史数据可知,增速换挡以来,2016年GDP同比增速较2015年有所回落,2017年一季度同比增速提高至6.9%。2018年GDP同比增速呈下行趋势,经济下行压力较大。2018年四季度,同比增速回落至6.4%。

2、一季度固定资产投资同比增长6.3%

一季度全国固定资产投资(不含农户)101871亿元,同比增长6.3%,增速比1~2月提高0.2个百分点。分产业看,第一产业投资增长3.0%;第二产业投资增长4.2%,其中制造业投资增长4.6%;第三产业投资增长7.5%,其中基础设施投资增长4.4%。

一季度全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1~2月提高0.2个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为11.2%,比上年同期提高0.5个百分点。

从历史数据来看,固定资产投资和房地产开发投资的年初累计增速走势大体一致,具有正相关性,但是房地产开发投资年初累计增速变化波幅更大。2014年房地产开发投资年初累计增速低于固定资产投资,2015年进一步加剧,前者对后者造成了“拖后腿”,经济下行压力较大,于是楼市调控政策出现放松。2016年房地产开发投资年初累计增速渐渐有了起色,与固定资产投资增速的差距缩小。2017年两个增速基本持平。2018年二季度以来,房地产开发投资增速明显高于固定资产投资增速。2019年一季度,得益于房企资金面的充裕和对市场预期的改善,房地产开发投资年初累计增速更是创下2014年四季度以来的新高,对经济的带动作用有所提升。

3、一季度CPI同比上涨1.8%

一季度CPI同比上涨1.8%,涨幅比1-2月份扩大0.2个百分点,比上年同期回落0.3个百分点。

从2006年到2008年,CPI涨幅和70城房价指数涨幅为正相关关系,二者走势一致,但从2010年开始,70城房价指数涨幅明显比CPI波动更加剧烈。自2012年二季度以来,CPI一直处于横盘状态。2019年一季度,70城房价同比涨幅拉大了与CPI同比涨幅的差距,虽70城房价同比涨幅有所扩大,但扩大幅度相比2018年四季度已经收窄,部分城市限价有所松动,高价地拿证开盘导致的结构性变化的影响,使得统计数据存在“部分失真”的情况。预计下半年70城新建商品住宅价格同比涨幅将呈现下行走势。

4、一季度全国城镇居民人均可支配收入同比增长7.9%

一季度全国城镇居民人均可支配收入为11633元,同比增长7.9%。

从历史数据看,70城房价指数同比涨幅在大多数时间内都是低于城镇居民人均可支配收入同比增速,从这个角度来看,我国房价并没有明显的泡沫。但是值得注意的是,70城房价指数是经过平滑化等数据处理的,指数的涨幅可能比实际房价涨幅要低。从2016年三季度至2017年二季度,房价指数同比涨幅首次长时间的明显超过城镇居民人均可支配收入。2017年三季度至2018年二季度房价指数同比涨幅连续4个季度低于城镇居民人均可支配收入同比增速,但2018年四季度至2019年一季度,房价指数同比涨幅再次反超,说明70城新房价格涨幅超出收入增幅能够支撑的合理范围,这在过去十几年非常罕见。

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