总算有城市撑不住了。
打响榜首枪的，不是房价继续跌落的北京(楼盘)厦门(楼盘)，也不是被全域限购直接冰封的海口三亚(楼盘)，而是一个名不见经传的三四线城市。
12月18日，山东菏泽市下发文件，撤销“限售”方针，该方针执行只是刚刚满1年。这是此轮楼市调控以来，榜首个揭露撤销重磅方针的城市。
这意味着什么?为什么是“撤销限售”?为什么是菏泽这个三四线城市打响了榜首枪?楼市控调何去何从?
01
撤销限售，意味着什么?
限售，是这一轮楼市调控的新标配。
从2017年3月厦门榜首个上马之后，全国共有60多个城市跟从，其中不乏三四线城市。
限售时刻尽管只是2-5年，但这是以拿到房产证证作为起始点。如果加上交房时刻，实际冰封周期都在三四年以上，方针威力可想而知。
菏泽在2017年年末跟风上马限售，只是过了一年时刻，一切房子都还未触及两年解禁条件。在这个关头，不管“朝令夕改”的质疑，匆忙撤销限售，这背面发生了什么?
答案很简单，楼市调整已经伤筋动骨，这些城市开端顶不住了。
菏泽是全国棚改榜首大市，其棚改规模冠绝全国，曾被当地人戏称为“中国拆迁榜首大市”。
仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，触及挨近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造使命，触及100万人。
规模之大，掩盖范围之广，令人咋舌。
正是在棚改大跃进之下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。
仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个在山东省内经济垫底的地级市，挤进了全国卖地收入30强，土地收入一度超越合肥(楼盘)、南昌(楼盘)、南宁等省会城市。
但是，2018年开端，棚改风向陡然直转。先是国开行收归棚改审批权限，接着住建部要求“库存地、房价上涨快”的城市逐渐撤销棚改货币化，再接着媒体风闻“棚改将撤销政府购买形式”。(参看《棚改大限将至，这些城市最风险》)
一系列大招接踵而至，棚改货币化行将告一段落，以菏泽为代表的棚改大市，楼市将应声直落，土地财务也将难以维系，压力之大可想而知。
正是在这种背景下，菏泽揭露松绑楼市调控，不无打听方针口风之意，更不乏主动松绑以求房价维稳的动机。至于下一步怎么走，则要看上级如何接招。
02
松绑限售，是毒是药?
菏泽试图经过撤销限售，从头激活楼市。但是，这可能是一厢情愿。
限售，确实提高了楼市投机本钱，2-5年的限售时刻，让投机资金无法进退自如，对炒房浪潮起到明显遏止作用。所以撤销限售，也能鼓舞更多资金重回市场。
但是，它们忽视了限售的另一面。
要知道，楼市限售，形同冰封，锁住流动性。
在房价大涨之时，它能遏止投机，在大跌之时，也能约束兜售，然后缓解楼市跌落态势。
这些三四线城市，房价上涨经由棚改货币化而来，自身就缺少经济和人口基本面的支撑，更缺少刚性需求的支撑。原本就不应对棚改大干快上，更不应凑热闹强行上马限售方针。
现在，在楼市下行周期，且无洪流漫灌的合作，铺开限售，究竟是引发兜售，仍是引来抢房潮，可想而知。
相比而言，限购和限贷方针更具杀伤力。如果铺开外地人限购，同时下降二套房首付，以及下降房贷利率，那么影响含义就不可同日而语。
或许，当地的用意，本就不在撤销限售。而是以这一方针为引子，打听上级关于松绑楼市调控的情绪，然后为更大程度的楼市宽松翻开大门。
所以，菏泽在撤销限售的同时，还放松了对商品房预售资金的监管力度。影响楼市之意，溢出言表。
03
央地博弈
菏泽的松绑，究竟是孤例，仍是潘多拉之门敞开的标志?
这就要说到央地博弈。
在楼市里，存在着不同的利益主体，当地与中心的诉求不同，有房者与无房者的诉求不同，开发商的诉求也各异。
关于当地政府来说，在乎的是土地财务、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以，除了菏泽揭露松绑之外，不少当地正在悄悄放松调控，以人才引入、方针调整之名，悄然打听宏观调控底线。
而关于更高层而言，经济的发展全局、提振内需的空间、全体的金融风险才是榜首位的。国内外环境日益严峻，消费增加动力有待提振，楼市高速运转的发动机也需求歇息。
中心可以容忍楼市的适度调整，只需不影响金融风险的底线，适度调整反而是健康的。而当地却难以容忍房价的一点点下行，前不久，有当地约谈降价开发商，这与菏泽松绑调控千篇一律。(参看《开发商降价被约谈，谁在忧虑房价跌落?》)
所以，当地层面，总会想方设法寻找松绑空间，不断打听上层口风，而更高层，则期望楼市冰封与房价维稳，只需不呈现大跌，楼市调整都是能被允许的，所以对楼市调控的刚性要求更严。
这就是最近两次重要会议，都未提及房地产的原因所在，也是包含新华社在内的中心媒体反复强调“楼市调控绝不会半途而废”的用意所在。
04
2019年，调控会否大范围松绑?
那么，2019年的楼市调控，会否大范围宽松?
此前，我们就讨论过楼市调控的“三年定律”，曩昔的楼市调控，很难撑过三年以上。究其根本，楼市是方针市，调控只是东西。方针跟着经济形势而改变，楼市上涨则强化调控，房价跌落则松绑约束，无一例外。(参看《史上最严表态来了，楼市调控能否打破“三年定律”?》)
此番三四线城市，揭露打听调控底线，这意味着什么?
其一，楼市调控的方针底已经呈现。今年前10个月，全国楼市调控超越400次，均匀每天都有1次多调控。而在11月，楼市调控方针只要10屡次。这些改变，说明楼市调控最严的时刻已经曩昔，方针很难再进一步加码。
其二，楼市部分松绑是大概率事件，当地政府势必会反复打听方针底线。基于房价维稳的起点，楼市松绑是可以意料的。只需房价呈现大幅调整，松绑就会随后而来。但这儿的松绑，三四线城市空间更大，一二线城市一贯从严从紧。
值得一提的是，一些当地政府，在土地财务和房地产依赖的推动下，势必反复打听调控底线，不断以方针微调来达到部分宽松的意图。
其三，没有大宽松，房价很难再有暴涨。这儿的大宽松，首要者在于洪流漫灌，降准降息同步合作，限购限贷次第铺开，只要这样，才能从头激活剩余的“六个钱包”，敞开新一轮愈加风险的楼市加杠杆。不然，部分局地的打听性宽松，对全体房价含义不大。
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