买房两年到手,开发商还要跑路?预售做的有点神

2018-10-23      来源:贵阳房产信息网   浏览次数:653

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   刚刚曩昔的“十一”黄金周假日,多数人都在享用可贵的歇息或出游时刻,但有这样一群人却在“加班”。

全国不少当地呈现了购房业主向开发商“维权”的事情,有的是由于房子迟迟不交给,有的是由于房价下降要求退房或补偿,更多的则是由于交给房子的质量存在问题……

而这些好像都指向了房地产商场一项现行的准则——预售。 在许多人的形象里,一手交钱一手交货,才是正常的商业规矩。实际中许多职业,乃至需求先干活后收钱。比方华为手机、格力空调等,都要出货一段时刻今后才干收到货款。

可预售制下的房地产职业却是先收钱后干活,并且遍及18个月之后才“交货”。这种方式曾对促进我国房地产商场大昌盛起到了积极效果,却也带来了各种各样的问题。

想想在一线城市500万全款交到开发商手里,却要两年后才干入住,还不知道到时会不会有质量问题,乃至开发商会不会跑路……着实让业主有苦说不出。

9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售答应有关定见的紧急告诉》(以下简称《告诉》)。《告诉》表明,广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售准则进行了调研并拟订了相关资料,拟“逐渐撤销商品房预售准则,全面施行现售”,该资料拟于9月25日上报住建部。

当日晚,住建部否认了向广东、湖北、四川等各地下发逐渐撤销商品房预售、全面施行现售咨询定见情况,但一起又表明具体情况不方便泄漏。这引起人们遐想。

这一传言好像让人们听到了预售制的丧钟。但完毕预售,全面施行现房出售,就能包治百病,处理预售制下的悉数问题吗?关于预售咱们应怎么看待,怎么革新呢?库叔就来讲一讲。

1

从前的“功臣”现在已成危险

国庆黄金周假日“频发”的预售购房业主维权事情中,最多的是由于交给的房子质量有问题。今年维权的业主,几乎都是一两年前买的房子,现在交房才发现问题——这就是预售制广为人们诟病的当地之一,购房者付钱的时分只能看到样品(样板房),而看不到终究的产品。

从商品买卖办法上看,房子未建成果预先出售,这为部分开发商虚伪宣扬、移花接木创造了时机。

一些开发商只重出售,不重质量,一些当地的房企乃至刚拿到地就敢开盘出售。其不良后果典型的有“货不对板”、“虚伪宣扬”、“质量瑕疵”等问题,乃至有开发商因资金链开裂导致项目烂尾,危害购房人的合法权益。而一旦房子呈现问题,在我国现在的法令结构内,对开发商的赏罚办法非常有限。

对此,之前流出的广东房协《告诉》文件显示,广东省住所城乡建造厅拟好上报的资猜中,主张下降预售制带来的高杠杆效应,逐渐撤销商品房预售准则,全面施行现售。其重要理由就是,商品房预售准则存在导致工程烂尾、违法违规出售、买卖不公平、房子面积办理功用难以厘清、不平衡展开和低功率竞争等危险。

此外,预售准则还方便了开发商避税。

依据2003年国税发83号文,房地产开发企业采取预售办法出售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规则的赢利率核算出估计运营赢利额,再并入当期应纳税所得额统一核算交纳企业所得税,待开发产品竣工时再进行结算调整。估计运营赢利额=预售开发产品收入×赢利率,预售收入的赢利率不得低于15%(含15%)。而一些区域是经过查账征收预收款所得税,这其间操作空间较大。

  

2003年国税发83号文《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的告诉》(来历:国家税务总局官网)

 

但是,预售制并非一无可取,乃至能够说在曩昔可谓“有功之臣”。

从本质上看,商品房预售准则,是房地产开发企业一种重要的融资手法,能够加快房地产开发项意图资金周转,进步资金的运用功率,下降开发资金的运用本钱。

一般来说,房地产项目开发资金的来历首要包括:自有资金、借款、购房者的预付款。其间,自有资金、购房者预付款不相上下,各占总资金的四成左右。因而预售相当于让开发商获得了一大笔无息借款翻滚运用,能够大大增加赢利。

由于开发商仅需很少的自有资金,经过占用购房者预付的房款,即可顺利实现运营运转,这就招引了大批开发商进入商场。

此前,融创我国董事长孙宏斌在一次会议上就谈到这个问题,做了一个很恰当的论说。他说:为什么许多(做房地产的)人都挣许多钱,由于它简单做规划,由于它有杠杆,由于它能够用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,一切的钱都是应付款,从来没有应收款。

很多开发商投身房工业的结果,就是商品房商场得到了大展开、大昌盛。曩昔30多年时刻里,我国内地累计开发超过400亿平方米的房子,其间60%以上是住所,极大地改进了人们的寓居质量。

但是,跟着房地产商场展开日益老练,预售制带来的矛盾益发尖利,曩昔的“蜜糖”已渐渐呈现成为“砒霜”的趋势。这也就是为什么广东房协的《告诉》一经流出,就引起了人们如此大的重视。

  2

别人家的预售为什么没那么多缺点?

内地的商品房预售制,是由1994年公布的《城市房地产办理法》建立,并对预售条件、监管作出了原则性规则。同年,建造部依据这一立法发布第40号令,在全国开端施行《城市商品房预售办理办法》,对商品房预售条件做出了清晰规则(之后在2001年及2004年进行了两次修订),由此预售制成为国内商品房出售的首要方式。

  

 

《中华人民共和国城市房地产办理法》(法令出版社修订版)

但预售准则其实并非我国内地的原创,而是学习自香港区域的“卖楼花”。

1952年曾经,我国香港的高楼都是整栋出售的。明显,一般的民众想要买房,经济实力上难度极大。 其时,香港国际鸿星集团的吴多泰创始了分层出售,大幅下降了购房门槛。用这种办法,他在1952年把两栋楼拆分红10套出售,几天之内就卖完了……

1953年6月,霍英东和妻子吕燕妮合股465万元,成立了“霍兴业堂置业有限公司”,并拿下了油麻地(位于香港九龙半岛南部)四方街的地,计划在此建100多幢住所楼宇,合共600多个住所单位!

但是即使是拆分售房,对一般购买者来说也是难以承受的担负。其时一层(一套)1000呎(这儿指平方英尺/平方呎,1平方米=10.7639104平方呎)的公寓售价2万港币,而同期一般香港人月工资不过两三百港币。

像吴多泰那样只卖10套房不难,可一下要找到600个有购买意愿且能付全款的人却没有那么简单。并且一举兴修这么多楼,需求一大笔资金,假如建好之后再渐渐出售回笼资金,霍英东也“压力山大”。

1954年霍英东苦思冥想,想出了好方法(其时还咨询过律师的定见确认可行)——“卖楼花”:

第一期先交总楼价50%的订金,第二期落妥交10%,然后,按进展交第三期、第四期……直到付清。这种方式极大地下降了购房门槛,在香港引发巨大轰动,四方街项目开售的第一天,买房的人蜂拥而至,买到名额的人随手就能加价卖出获利。100多栋房很快就卖完了。

1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》准则,正式以法令的方式对楼花预售进行了规范办理。

之后,经过商场不断调理、完善,不只分层出售变为分单元出售,并且分期付款的首期也降至总楼价的10%-20%。整个职业商场变得非常狂热,新楼盘一出就秒光。

而预售准则不只存在于我国内地和香港区域,美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡也有预售房。

美国现任总统特朗普就是房子预售的受益者。

其自传《买卖的艺术》一书中泄漏,上个世纪八十年代,由于需求量激增,其在出售曼哈顿特朗普大厦过程中,总共涨价了12次,其时包括两间卧室的公寓卖到了150万美元,大厦还没建好,房子现已卖出大半。相同,由巴比松广场酒店改造而成的特朗普崇高住所(Trump Parc)于1987年秋天竣工,但早在1986年11月,特朗普就向商场出售公寓了,8个月的时刻里,卖出了挨近270套公寓,占总数的80%。到公寓悉数卖光之时,乃至还没有一个住户住进去。藉此,特朗普赚了2.4亿美元,净赢利达一亿多美元!

那么问题来了,为什么无论是我国香港,仍是国外的预售准则,运转都相对杰出,没有呈现内地的问题呢?

首要原因在于资金监管。

与我国内地不同的是,其他区域的商品房预售准则往往伴跟着严峻的监管办法,施行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商,而是由律师行、银行等组织代为监管,依据开发商建造的不同阶段按份额交给其相应房款。

比方,美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡的预售房,购房者定房时只付10-20%的房款,且房款是打到律师的信任账户,交房时才签借款合同,假如开发商烂尾跑路,定金是会退回的,还有利息;假如交房时发现有重大问题,也能够要求解除合同。

和我国香港的“卖楼花”及国外的住所预售准则相比,内地住所预售准则的最大特点是:

1、在交房之前购房者就付出全款;

2、购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。

这样的预售准则给购房人带来巨大的单边法令危险和财政危险,也对银行的信贷形成了不小的冲击。由于现已交给开发商全款,维权中业主往往处于弱势的位置;就连放贷银行,也一同被房地产开发商绑架了。

  3

预售制亟待完善,撤销是未来趋势

在房地产商场上行周期中,预售制带来的种种问题,往往伴跟着商场昌盛和房价上涨而渐渐消弭;而在严峻调控的当下,房价整体保持平稳,部分乃至还有跌落,购房者心情愈加简单激动,导致抵触进一步被扩大。

事实上,早在2005年,我国人民银行发布的《2004我国房地产金融陈述》就指出,预售制加重了顾客超前购房和投机的行为,主张考虑撤销房子预售准则,改期房出售为现房出售。

此后,撤销商品房预售的呼声不时传出。依据揭露报导,2006年和2007年,均有数十名人大代表和政协委员联署签名提案,主张撤销商品房预售准则。

2009年末的住建部工作会议上,时任部长姜伟新也在工作陈述中提出,要积极推行商品房现房出售、推动撤销商品房预售准则试点工作。预售制的收紧乃至终究撤销,往往是房地产商场进入老练阶段后的趋势。

在各国房地产商场展开的初期,几乎都施行过商品房预售,以促进商场发育;

但跟着商场展开老练,住所整体供需平衡、住所问题根本得以处理,预售准则就会随之约束或撤销。

而现房出售能够促进开发商踏踏实实盖好房子,进步质量和质量;门槛的进步也会促进职业加快洗牌,筛选一批实力弱的小企业,有利于促进房地产商场的平稳健康展开。

因而,撤销预售制,改为现房出售是大势所趋。

但这个进程却不行强求一蹴而就,在撤销预售的条件老练之前,燃眉之急应是对预售准则加以完善。

如上所说,预售准则并非一无可取,而是优缺点并存。内地预售制广受诟病的根源,在于只学习到了香港区域“卖楼花”的“外壳”,却没有学到人家严峻的审阅办理,以及行政法律的规范性。

咱们能够参考同为“预售”的一般期货。在期货商场上,有专业组织查验期货质量,准时保质足额交货。

为什么另一种“期货”——期房的购买者一旦交款后,主动权就转到开发商手中,何时交房、房子质量怎么,根本上都要由开发商说了算呢?为什么没有监管组织站在购房者的态度,维护买卖者的利益?

资金监管、房子质量、烂尾问题等的发生,正是钻了预售监管不健全的空子。这能够经过准则的完善加以缓解。不然,即使撤销商品房预售制,监管不力的情况下还会呈现新的问题。

对此,我国内地现已开端举动。

最近,北京市住建委就发布了《关于对新建住所交给运用前施行房子质量查验的告诉》,2018年12月1日起施行。依照其规则,北京新建住所交给运用前,应组织购房人查验,若购房人查验出房子施工质量问题,就有了清晰的相关处理途径。

维护购房者的权益是房子预售制变革的重要意图。

现在现房出售现已在一些当地试点,预售制的完善也完全能够逐渐展开试点,吸取欧美国家经历,撤销预售的融资功用,仅保存其订购功用(这也契合当前去杠杆、操控房地产泡沫的诉求)。

这种方式,能够让此前由购房者承当的危险转移到开发商和银行身上,有助于开发商和银行愈加审慎地对待开发项目。当然,由于预售准则是法令规则的,其调整完善还需求推动法令的修订。

  4

镇定看待现售,谨防“一刀切”

前面提到预售并非一无可取,那么关于现房出售咱们也应抱着愈加平缓的心态:既不要对推行现售或许的效应畏之如虎,也不要把它看做包治百病的灵丹妙药。

从施行现房出售的音讯传出后,商场上就开端呈现各种观念。

比方,有人以为,预售制下,开发商1个亿的自有资金,能够撬动五六个亿,乃至十几个亿货值的项目。假如采用现房出售,开发商1个亿就只精干一个多亿的项目。这样一来,其本钱必定上升。终究,本钱仍是会转嫁到购房者身上。

这个说法看起来很有道理,其实不然。众所周知,此前许多小城市——特别是小县城就不是靠预售,本就是卖现房的。这是由于当地购房者不信任小开发商,怕自己的钱打水漂。这恰恰使这些城市的房价长期保持平稳。此外,遇到商场不景气的时分,销路不畅,终究期房也会变成现房出售。房价根本平稳或较慢上涨的条件下,买期房和现房的差价没幻想的那么大。由于买期房要几年后才干拿到钥匙入住,但还房贷的压力却是从购买之时就开端的,这期间的本钱也不少。

至于以为撤销预售,三四五线城市供给会缺少,形成房价暴升的说法,更是无稽之谈。要知道这些当地居民的购买力并不差,更多是由于前些年库存高企,在棚改货币化催化下才迎来了火爆的行情。

但盲目推动现售也危险极大,因而绝不行急于求成。不然,处理了旧问题,又或许发生开发商因资金开裂而很多逝世等新问题。治大国如烹小鲜,如此大的改动,必定是摸着石头过河,不会一会儿从预售制翻到现房出售。

由预售向现售的转向有必要逐渐推动,断不行急于求成。

现在我国内地正在进行的是现售试点工作。

2016年4月26日,深圳市土地房产买卖中心挂出一宗龙华新区的商住地块,该地块被确以为深圳市商品房现售试点项目。

同年5月3日,深圳市规划和疆土委员会官微发布布告称,依照广东省住所建造厅展开商品房现售试点工作的有关要求,深圳在全国范围内首先探索商品房预售准则变革。此外,布告还表明,将盯梢收集数据,剖析变革对商场发生的影响,并在对试点经历总结的基础上进行方针研判。

有专家以为,在房价高企的深圳等地推行现售准则,会减少新增供给,形成供需失衡、房价上涨。这种说法,也有待商讨。

首先,现在仅仅试点,并非大面积推行;

其次,试点地块,在出让时就现已清晰要求要现房出售,竞买者本身会测算,有利可图才会拿——包括买地的价格,以及未来产品推向商场的效果等;

最终,北上广深以及许多二线城市等房价高企的当地,早已进入二手房买卖为主导的阶段,跟着时刻的推移,这一趋势还将越发明显,因而并不简单呈现供给缺少;即使短期的确呈现缺少,但房地产经济展开老练、竞争也较为充沛的城市,商场本身调理的周期较短,何况二手房会起到“定海神针”的效果。

当然,我国各地的特殊性,决议了预售制不只要先试点后推行,并且没必要急着向全国推行。究竟众多三四五线城市,还要接收很多的农村人口入城(10月10日,国家发改委发布《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户计划>执行情况的告诉》),其房地产商场还处于发育上行周期,需求依托预售准则来促进开发建造,也需求土地财政收入进行经济建造。

我国区域间展开情况的差异,决议了预售制变革有必要量体裁衣。

整体而言,推动房子现售,量体裁衣,因城施政,不搞“一刀切”;施行现售的城市,要分步推动,关于新出让土地,逐渐施行现售,若干年之后平稳地过渡到现售制;还要有配套的金融方针出台,由于现售对开发企业的融资才能要求很高。

欧美国家的开发商,除了自有资金、银行借款,还有很多的基金作为资金供给。尽管基金的钱也来自于社会,但专业的办理组织对危险的把控、及对开发商的监督更到位,这对安稳其房子现售商场至关重要,值得我国学习学习。

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