伴随宏观导向，百强房企几乎无一不开启深耕重点都市圈和城市群的布局策略，加入这一场关于“圈群”的PK。
也正因此，当全国范围内人口红利衰减、棚改红利逐渐减弱，三四线城市已经出现了较高的土地流拍率时，这里的未来市场到底是“馅饼”还是“陷阱”？企业又该如何“捕到食、不掉坑”？
在以大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，中国指数研究院3Fang互联网集团上海（楼盘）区域总经理张志杰，对于上述问题进行了详实分析。
“TOP房企在三四线的竞争会更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”张志杰告诉《每日经济新闻》记者，企业布局哪一类城市和其自身发展规模分不开，品牌房企多因全国布局的需要，会更注重三四线。
而重点三四线城市似乎从2016年便开始了“狂飙”。
数据显示，截至2017年末全国已有29个三四线城市房价过万。“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷，区域房价也进入快涨通道。在9月的国家统计局数据中，无锡（楼盘）新房价格环比涨幅3.4%，位居70城之首；第二名徐州（楼盘）涨幅也在3.3%，环京的唐山（楼盘）、秦皇岛（楼盘）等地涨幅均超过2.5%。
张志杰认为，整体上而言，三四线城市未来2~3年还有红利期，其中最大因素是棚改——“每年600万~800万套的棚改需求量，可以支撑起供应值。”
欧阳捷表示，当核心城市资源及人口承载力趋于饱和后，核心城市开始更新，产业形态向坪效更高的服务业升级。出于城市发展的虹吸效应，产业与人口向周边城镇迁移，而伴随外溢效应的扩散，核心城市与周边区县联系加强，形成都市圈与城市群是经济发展的趋势。
分析目前中国最为突出的“五大城市群”，则可谓发展各有特色。
张志杰告诉记者，长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队，发展相对成熟。长江中游以及成渝城市群地处长江经济带的中上游地区，城市腹地广阔，且具备承接长三角产业转移的优势。
以长三角为例，浙江省整体棚改规模较大，杭州（楼盘）、绍兴（楼盘）、湖州（楼盘）的棚改都较为突出，2018年计划开工量均超过3万套。江苏各城市亦然，其中仅南京（楼盘）2018年计划实施棚户区改造的面积就达400万平方米。
“2018年的棚改仍可观，会继续对房地产市场产生推动。也正基于此，目前房价上涨较快的城市还是在三四线城市。”张志杰指出。
需警惕产业空心人口流失
但伴随机遇的是风险。
新城控股高级副总裁欧阳捷就直言，“2020年之后，如果政策对三四线城市开始从严，则可能造成断崖式的下滑。”
为何如此，因为当三四线城市受到的政策支持（棚改为主）减弱，其人口和产业或许并没有想象中那样强大。
张志杰也表示，整个三四线城市在棚改潮结束之后，大部分来看机会不大。
很多三四线城市的人口、产业导入不够，这受到很多因素影响，它和城市的位置、资源有着很大关系，不是可以随机复制的。对三四线城市的产业不是很看好。
另一方面，市场需求量会大大减少，因为三四线城市一方面人口导入能力小于新一线城市和强二三线城市，另一方面棚改会消耗城市当地人的需求，棚改结束后本地需求支撑力会明显减弱。
如今中国的人口红利已经出现衰减，如果产业升级和产业调整支撑不起来，棚改结束后城市就可能面临无后发之力的尴尬状况。
所以，城市的经济实力依然是核心。这也是为何一线城市周边城市的风险相对较小。如上海周边的昆山（楼盘）、苏州（楼盘），依托上海它们已经在汽车、工业等产业领域形成了自己的经济效应，不会因为人口因素的变化，导致产业空心；相反，产业的发展也能支撑人口的量级。
不过也要注意，短期来看，上海周边和北京（楼盘）周边城市的房价下跌比较明显，压力较大，企业拿地开始谨慎，所以此类三四线城市的土地流拍较为集中。
在当前的环境和趋势下，对房企而言，近两三年或许可以从棚改量大的城市入手，快进快出打速战；但长期来看，无论快攻还是慢耕，选择城市一定要贴合“城市群”。
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