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贵阳市房地产管理局关于加强商品房预售管理的通告

2018-09-19      来源:贵阳房产网   浏览次数:784

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贵阳市房地产管理局关于加强商品房预售管理的通告

 为了保障房地产交易当事人的合法权益,规范房地产市场行为,根据国家和省有关规定,经市人民政府同意,就我市商品房预售管理通告如下:

一、凡贵阳地区所有房地产开发经营单位预售商品房,必须具备下列条件:

1.持有《建设工程规划许可证》、《建设用地许可证》和《建筑施工执照》;

2.除土地使用权出让金外,已完成项目建设投资的20%或已完成单体项目的基础工程;

3.预售计划和对象符合规定;

4.根据有关政策规定,按商品房建筑面积百分之十的比例,以微利价提供给政府的住宅房已预留出(开发的非住宅商品房,按百分之十的比例折合住宅房计算);

5.已落实预售款收取和使用的监督方案。

二、房地产开发经营单位具备上列条件预售商品房,须事先到房地产交易管理部门申请办理预售核准、登记,经核准领取《贵阳市商品房预售许可证》后方可实施预售。

预售的房产在两城区的,到市房地产交易所申请办理核准、登记;预售的房产在花溪、乌当、白云区的,到当地房地产交易管理部门申请办理核准、登记。

三、经核准预售商品房的开发经营单位在实施预售时,应将《贵阳市商品房预售许可证》悬挂在售房场所;制作预售广告和说明书,必须载明商品房预售许可证号。

四、房地产开发经营单位与房产购买人必须签订《商品房预售合同》。合同签订后十五天内,持合同到当地房地产交易管理部门办理预售登记。未经登记备案的预售商品房屋不受法律保护。

预售房产的核准、登记资料,可以公开查阅。

五、凡已签订预售合同的房产,开发经营单位不得另行出售或者出租、抵押。房产购买人需要将房产转让或抵押时,必须到房地产交易管理部门办理登记手续。

六、预售房产交付使用三个月内,购销双方应持预售合同到房地产交易管理部门办理过户手续。

七、本通告发布前已预售但尚未交付使用的商品房产,须在本通告发布之日起两个月内,按本通告的规定到房地产交易管理部门补办核准、登记手续。

八、房地产开发经营单位和房产购买人,不按本通告规定预售、转让、出租、抵押房产的,房地产交易管理部门对直接责任人可提出警告、并责令限期改正,对拒不改正的,由本局或会同有关部门按有关规定处理。

九、本通告自公布之日起施行。

附件:关于《加强商品房预售管理的通告》的说明1、制订《通告》的目的房地产业作为新兴的支柱产业在我市发展很快,主要表现于房地产开发经营企业的发展和商品房开发量逐年上升,我市目前已注册的开发公司已有一百多家,商品房年竣工量六七十万平方米。房地产业的核心——房地产市场出现前所未有发达兴旺的局面。

但是也要看到,由于我们市场机制不健全,法规、制度还不完备,我市房地产市场存在的问题还很多,其中比较突出的是商品房的预售问题。其主要表现是:

1.许多开发经营单位对建设项目还未作任何投入,就开始公开预售房产。

2.有的开发公司,本来就无资金,靠炒计划、炒地皮、炒楼花发财。
     3.一些开发经营单位对已经签定的商品房预售合同不如期履行或以种种借口随意加价,甚至单方毁约,将房产另行出售。

4.有的房地产经营单位将拆迁户回迁房作商品房出售,致使被拆迁人长期得不到安置;

5.有的房地产经营单位已预售的房产在施工期随意修改图纸,交付使用时造成纠纷;

6.有些买方利用市场价格的时间差,不登记、不交费、不纳税,私下进行转让获取高利。

这些不正常的现象扰乱了我市房地产市场秩序,致使有此购买人的合法权益遭到侵害,国家税费减收,国家大量土地收益流入个人或小团体的口袋里,亏了国家肥了他们。这些现象如果继续下去,国家将蒙受更大的损失,也将有更多的消费者受到侵害。香港一些有识之士也对此现象表示担心。国务院最近一个时期再三指示各地在清理整顿房地产开发公司的同时要整顿房地产市场秩序,规范市场行为,加强对商品房预售的管理。为了贯彻国务院这一指示和省有关文件精神,逐步把我市房地产市场建成规范、公开、有序的房地产市场,克服和纠正上述问题,特制定本《通告》。

二、制定《通告》的依据制订《通告》的主要依据是:

1.国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》(国发<1992>61号)

2.《贵州省房地产开发经营暂行办法》(省政府4号令)

3.建设部等一部三局《关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见》(中国建设报1993年8月14日)

4.建设部《关于加强商品房销售管理的通知》5.省建设厅等一厅两局《贵州省房地产交易市场管理暂行办法》(黔城房产发<1993>102号)

6.建设部、全国总工会《加快解决城镇住房困难户住房问题的意见》(建房<1993>368号)

三、关于商品房预售的条件商品房预售,按以下要求办理:

第一个条件,由开发经营单位提交规划部门发给《建设工程规划许可证》和、土地管理部门发给《建设用地许可证》的两证及附图(复印件),以及建设部门发给的《建筑施工执照》复印件; 第二个条件,由市开发办核实开发经营单位已完成项目建设投资20%或已完成单体项目的基础工程,并在《贵阳市商品房预售申请书》上盖章予以证明;

第三个条件,预售计划和销售对象,由开发经营单位直接提交交易管理部门。

预售计划应包含以下内容:

1.房屋设计平面图(分层);

2.预售部位和设计用途;

3.拆迁户的安置情况,价格及价格制定的依据;

4.买方付款方式(分期或一次付款)

预售对象是指内销还是外销。外销的商品房预售应提交以下之一文件:

1.土地使用权出让时已规定外销的出让合同副本;

2.项目立项时已被批准向境外销售的批文。

3.经市人民政府特别允许向境外销售的批文。

第四个条件 根据中共中央6号文件精神,开发经营单位有责任、有义务按开发商品房总面积的20%向政府提供微利住宅房屋。结合我市情况,采纳有关部门意见,将其20%的比例改为10%,同时,这部分微利住宅房由市房改办向开发经营单位统一预购,统一出售办法,售给中低收入住房困难的职工。因此,开发经营单位申请商品房预售房时,应预留出这部分房屋,并将具体位置、套型及面积的图纸、资料提交给房地产交易管理部门,并接受其监督。有关预售的办理,按本《通告》第四条执行。

开发经营单位预售其住宅商品房屋,也应按上述原则和比例,以直接或间接方式向政府提供微利住宅房源。

开发经营单位提供的微利住宅房屋,市政府根据实际需要,也可划出一部分用作城市基础设施建设所需房源。

第五个条件,由开发经营单位提交预售款收取和使用监督的方案,附委托监督机构的证明,监督机构应在预售申请书专栏上签章。监督机构可以是建设开户银行,也可以是已注册的律师事务所。

如若开发经营单位申请核准预售商品房时,拆迁安置责任尚未了结,还应提交拆迁安置合同履行的担保公证书副本,或提交拆迁安置费已纳入监督机构监督范围的证明。

四、关于核准单位商品房预售是经营行为,是期货交易的一种。根据《贵州省房地产开发经营暂行办法》第二十二条、二十三条规定的精神,应由房地产交易管理部门进行管理,建设部的规定也是如此。因此,《通告》规定预售商品房必须经过房地产交易管理部门核准,签订的预售合同必须送交房地产管理部门登记,由交易管理部门监督实施。但鉴于我市两城区的房地产交易管理由市房地产交易所负责,花溪、乌当等地的房地产交易管理由当地政府的房地产交易机构负责,业务上由我局监督、检查、指导管理,所以,工作制度、办事程序市、区是一致的,统一的,已形成一个完整的交易管理体系,所以《通告》规定预售商品房由房产所在地的房地产交易管理部门按规定的审批程序办理。

对房地产开发经营单位预售商品房条件的核准,实际是政府对房地产开发经营企业实施监督的一种手段。这一监督工作,不可能由一个部门单独完成。因此,除房地产交易管理部门外,还要有其他有关部门的密切配合,如第一条中涉及的部门那样。此外,也需要建立开发经营单位进行自我监督和社会监督机制。

五、关于商品房预售的社会监督关于商品房预售的社会监督,《通告》规定了三条措施;贵阳市房地产管理局关于加强商品房预售管理的通告

1.商品房预售实施时必须在规定场所悬挂《贵阳市商品房预售许可证》;

2.制作广告和说明书必须载明许可证号; 
       3.预售房产的核准、登记资料可以公开查阅。

这三条措施的目的主要是保障购买方的合法权益,为购买方提供可信性和真实性参考,提高出售方的经营透明度;同时也为房地产的公平交易和开发经营企业之间的公平竞争提供必要的环境。这三条措施,不仅是对开发经营单位的监督措施,也是对交易管理部门的监督措施,为搞好社会监督,房地产交易管理部门要为房地产开发经营单位和购买者作好咨询、查阅服务;新闻单位和有关部门不得为未领取预售许可证的开发经营单位制作预售广告和说明书;中介服务单位和经纪人也不得为其介绍、代办或代销。

六、关于商品房预售后的权益处置《通告》第五条规定主要是保障双方的合法权益。已预售的房产,开发经营单位不得再出售,也不得在登记之后和交付购买方之前将房产出租给他人,更不得将房产进行各种形式的抵押活动,否则属侵权行为。此外,一旦商品房已经进行登记,购买方对预置的财产的处分(转让、抵押)是可以的,但要按照国家关于房地产交易的有关规定办理转移登记和抵押登记,交纳税费,发生增值的还要按照《贵阳市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法》第三十二条规定比例缴纳土地增值费。房地产交易管理部门收取的增值费,按财政部(92),财综字第172号文件办理。

七、关于核准、登记收费商品房的预售是商品房出售的一个组成部分,根据黔城房产发<1993>102号文件第十二条精神,按实际预售交付金额的1.5%收取手续费和市场管理费(手续费1%,交易管理费0.5%),由双方平均承担。

《贵阳市商品房预售许可证》、《商品房预售合同》只能收取成本费。

八、关于《商品房预售许可证》和核准、登记表格《商品房预售许可证》、《商品房预售合同文本格式》和核准、登记表格由市房地产管理局统一印制。

九、关于对违反本《通告》行为的查处对于购销双方违反《通告》的查处问题,应当稳妥,以批评教育为主处罚为辅。对于违反本《通告》规定又拒不改正的,要按有关规定给予处罚。规定由房地产管理部门处罚的,房地产交易管理部门应将材料报市房地产管理局查处;按规定由有关单位处罚的,房地产交易管理部门应主动与有关部门配合进行查处,并将查处结果报我局存查。 十、关于商品房预售合同解除问题这个问题在《通告》中虽未作规定,但可依法解除。具体操作时,符合《经济合同法》有关规定的,双方书面申请,交易管理部门按规定程序办理撤销登记手续。

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